집주인 전세금 안줄때 보증금 돌려받는 법에 대한 글입니다.
갈 수록 역전세 문제가 심각해지고 있는 요즘입니다. 역전세는 전세가격이 이이전 전세가보다 떨어진 것을 말하는데요. 집주인은 세입자에게 전세금을 돌려주기 더 어려운 상황에 빠지게 됩니다. 이렇게 부동산 사기, 깡통 전세 등 다양한 문제로 전세금을 돌려 받지 못하는 것은 이사를 나가야 하는 세입자에게 큰 스트레스입니다.
이 글을 읽고 나시면 집주인이 전세금이나 월세 보증금을 안 돌려줄 때 필요한 최적의 조치들을 할 수 있게 되실 것입니다.
집주인이 전세금을 안돌려줄 때 사용할 수 있는 5단계 방법으로 1)사전 의사 표시, 2)대항력 유지, 3)임차권등기명령 신청, 4)내용증명, 5)소송 및 지급명령에 대해서 설명 드리겠습니다. 전세 사기를 당하지 않도록 집 입주 당시 할 수 있는 조치에 대해서도 글 마지막에 알려드리니 꼭 확인하세요.
집주인 전세금 안줄때 돌려받는 법
1) 전세계약 비갱신 사전 의사 표시
가장 첫 번째로 집주인에게 계약 만료 일에 이사를 나가겠다는 의사를 표시하는 것이 굉장히 중요합니다. 전세 계약은 갱신을 하지 않겠다는 의사를 밝히지 않는 한 자동 연장으로 받아 들여지기 때문입니다.
전세계약 비갱신 의사 표시는 2020 12월 10일 이전에 계약의 경우 임대차 기간 만료 1~6개월 전, 이후 계약의 경우 2 ~ 6개월 전에 반드시 의사를 표시해야 합니다.
| 임대차 계약 일시 | 전세계약 비갱신 의사 표시 |
| 2020년 12월 10일 이전 | 임대차 기간 만료 1~6개월 전 |
| 2020년 12월 10일 이후 | 임대차 기간 만료 2~6개월 전 |
단순하게 2개월 전에는 집주인에게 계약 비갱신 통보를 한다고 기억하시면 쉬울 것 같습니다. 법이 바뀌어 2020년말 이후로는 집주인이 다음 임차인을 구할 수 있도록 최소 2개월의 시간을 주는 것을 원칙으로 하고 있습니다.
증거가 남도록 문자, 카톡, 전화 녹취 등 여러가지 방법으로 해두시는 것이 좋습니다. 만약 집주인이 돈이 없어 보증금을 못 돌려주겠다 할지라도, 이에 상관 없이 명확하게 이사 의사를 밝힙니다.
또한, 임차권등기 명령 신청까지 갈 수 있다는 걸 집주인이 인식하게 하는 게 좋습니다. 임차권등기 시 부동산 등기부등본에 빨간 줄이 가기 때문에 집주인들이 제일 무서워하는 방법 중 하나 입니다. 임대인이 다음 세입자 구하는데도 어려움을 겪을 수 있습니다.
개인적으로 팁을 드리지면, 분명한 태도는 좋지만, 집주인에게 적대적인 태도를 취할 필요는 없습니다. 부동산 사기가 아닌 일반적인 경우라면, 집주인들도 돈을 돌려주고 싶어 합니다. ‘좋은 집에서 잘 지냈다. 끝까지 좋은 기억 가져가고 싶다’ 등의 태도는 집주인들의 태도도 호의적으로 만들어 줍니다.
아래 영상에서 비슷한 취지를 잘 설명하고 있으니 궁금하신 분들은 참고하세요.
2) 이사 나가지 않기
만약 첫 번째 방법에도 전세금을 돌려받지 못했다면, 이사를 나가지 않거나 짐을 빼지말고 계속 그 주택에 머물러야 합니다. 세입자는 전입신고와 확정일자를 받게 되면, 그 집에 대한 대항력과 우선변제권을 가지게 되는데, 집을 비우면 이 권리를 잃게 되기 때문입니다.
3) 임차권 등기 명령 신청
그럼에도 이사를 나가야 하는 상황이라면, 앞서 언급했던 임차권 등기 명령을 신청해야 합니다. 임차권 등기 명령을 하면 집을 비워도 점유가 유지된 것으로 인정됩니다. 따라서 대항력과 우선변제권을 여전히 보장 받을 수가 있습니다. 효력 발생 시까지 약 2주 ~4주 시간이 소요되기 때문에 이사일을 넉넉하게 잡는 것이 좋습니다.
임차권 등기 명령 신청 방법과 필수 정보는 이전 글에서 자세히 포스팅 했으니 참고하시길 바랍니다.
4) 내용증명 보내기
그 다음으로 해야 할 일은 ‘내용증명’을 보내는 것입니다. 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때는 내용증명을 보내 보증금 반환을 공식적으로 요청할 수가 있습니다.
내용증명서에는 전세계약 기간, 보증금 금액, 계약 종료일 등 계약 내용이 명확히 적어야 합니다. 또한, 미 반환 시 발생할 수 있는 세입자의 손해를 함께 명시하여 제출하는 것이 좋습니다. 새 입주 지연으로 발생하는 위약금, 계약금 소실, 대출 이자 등의 내용 등 계약자의 손해는 이후 법적 분쟁에서 유리하게 작용할 수 있기 때문입니다.
5) 소송 및 지급명령
그럼에도 보증금을 받지 못했을 때 가장 최후의 수단으로 할 수 있는 것이 소송 및 지급명령입니다. 소송 이전 먼저 지급명령 신청을 할 수 있습니다.
지급명령은 별도의 심문 절차 없이 서류 심사를 통해 진행되어 소송보다는 간단한 편입니다. 하지만 집주인의 이의 제기를 신청하면 결국은 소송으로 넘어가게 되기 때문에, 집주인이 이의 신청 할 것으로 예상된다면, 바로 소송을 진행하는 것이 빠를 수 있습니다.
전세 계약 시 전세금을 위한 안전장치
입주 시 혹시 미래에 있을지 모를 전세금 문제를 예방하기 위해서 할 수 있는 몇몇 조치들이 있습니다. 입주한지 얼마 안 됐거나 전세 혹은 월세 계약 전이시라면 꼭 하실 수 있는 조치들을 하시기 바랍니다.
1) 확정일자 받기와 전입신고
확정일자를 받고 전입신고를 해서 내가 세입자로서 해당 주택에 입주해서 살고 있다라는 증명을 해놓는 것이 소액보증금에 대한 최우선 변제금을 받을 수 있는데 굉장히 중요합니다.
2) 전세권설정 등기
전세권 설정 등기를 통해서 임차주택이 경매로 넘어가는 등의 최악의 상황에서도 내 전세금을 최우선으로 돌려받을 수 있는 우선변제권을 가지게 됩니다. 전세권 셀프 설정 방법과 비용 등이 궁금하신 분은 이전 포스팅을 참고하세요.
3) 전세보증금보험 가입하기
전세 가격 하락 등의 이유로 집주인이 전세금을 돌려주지 않을 경우 세입자가 보증금을 무사히 돌려 받을 수 있도록 하는 보장 보험을 전세보증금보험이라고 합니다. 주택도시보증공사HUG의 전세보증보험 등이 있습니다. 자세한 내용은 해당 페이지를 확인하세요.
보증금을 못 받았는데 이사를 나가야만 하는 상황이라면 어떡하나요?
임차권 등기 명령을 하시면 됩니다. 임차권등기 명령을 하면 우선변제권과 대항권이 모두 유지됩니다. 자세한 사항은 임차권등기명령 셀프로 하기 5가지 필수사항 글을 확인하세요.
이상 집주인 전세금 안줄때 보증금 돌려받는 법에 대한 글이었습니다. 집주인 전세금 안줄때 보증금을 돌려받지 못해서 어려운 상황을 견디고 계신 분들께 도움이 되기를 바랍니다.